12+

"При выборе застройщика в первую очередь важна его репутация"

26 сентября 2016

Темой очередного выпуска программы "Гражданин и закон" на радио "МедиаМетрикс" стали юридические аспекты покупки недвижимости. На вопрос о том, как купить квартиру, ведущим Юлии Мелейко и Александре Саблиной отвечала начальник отдела судебной защиты компании ЛСР Ольга Радушевская.

Мы хотели бы затронуть юридические аспекты покупки квартиры. Ольга, расскажите, нужно ли вообще обращаться к юристам, чтобы купить квартиру, в какой момент и на что обратить внимание?

Я считаю, что деньги дольщиков не нужно сразу тратить на юристов. Это слишком дорого и проблемно. Юристы могут и не помочь. В первую очередь нужно обратить внимание на репутацию застройщика, на то, как долго он работает на рынке, каким образом заключаются договоры в долевом строительстве. Нужно смотреть, это договор участия или вступление в жилищно-строительный кооператив. Риски следующие: если это договор участия в долевом строительстве, дольщик защищен даже после того, как договор полностью исполнен и квартира передана. Застройщик обязан 5 лет нести гарантийные риски. В случае вступления в жилищно-строительный кооператив, риски несут сами участники. В процессе строительства могут появиться недостатки, которые им придется исправлятьза свой счет. 

Далее нужно смотреть, как долго работает застройщик и от какого имени он заключает договоры. Здесь два варианта. Либо застройщик работает давно и его юридическое лицо имеет большой уставный капитал и длительный срок работы, либо под каждый свой объект формирует новое юридическое лицо с небольшим сроком действия, с небольшим уставным капиталом. В таком случае я не стала бы заключать договор с такой компанией. Здесь возникают риски. Такое юридическое лицо вообще может не достроить этот комплекс. Это говорит о том, что, скорее всего, кредитные средства превышают собственные. Во-вторых, он может достроить этот комплекс, передать участникам и уйти в банкротство застройщика. В этом случае тоже никто не будет нести ответственность. Вот основные критерии, на которые нужно обращать внимание.

В регионах до сих пор встречаются покупки по вексельной схеме. Как бы вы оценили такой способ покупки жилья? 

Если человеку не жалко денег, он может заключить такой договор - купить вексель. Нет никакой гарантии, что застройщик передаст квартиру, потому что даже если они заключат предварительный договор купли-продажи, эти обязательства никак не связаны между собой. Таким отношения могут быть признаны мнимой, притворной сделкой.Если у кого-то есть лишние деньги, то пожалуйста.

А по векселю я же могу потребовать деньги? 

Да, можете. Просто нет гарантии, что вам их выплатят. 

В вашей практике были такие прецеденты?

Наша компания не работает по такой схеме. Нам другие организации выписывали векселя, но приходилось взыскивать долг в судебном порядке.

Вернемся к 214 ФЗ. Если права покупателей не до конца защищены, то как можно повлиять на ситуацию?

На нее никак не повлиять. Нужно смотреть на репутацию, нужно смотреть проектные декларации. Декларация многое говорит дольщику. В ней должны быть указаны сроки. Если сроки не были бы соблюдены по одному из объектов, то я бы к такому застройщику не пошла.

Сейчас правительство хочет еще более обезопасить дольщиков, вносит изменения в 214 ФЗ. В частности, повышен уставной капитал для застройщика, который планирует вести жилое строительство. Насколько я помню, минимальный порог входа на строительный рынок – это 150 млн рублей. Они позволяют строить объект менее 100 000 кв. м. Компания «Доверие» посчитала, что для типового проекта на территории 1 га потери девелопера составят до 65 млн рублей, как итог, компании придется повышать цены на 3%. Если сравнить защиту дольщика таким способом, как финансовый ценз, и повышение цен, что в итоге перевешивает? Что выгодней?

Строительные компании, позиционирующие себя как положительные застройщики, должны иметь большой уставной капитал. Это репутация компании. Не может быть солидная компания с уставным капиталом 10 тыс. рублей. У нас уставной капитал 7 млрд рублей. Это можно посмотреть  в едином  государственном реестре юридических лиц. 

Конечно, уставной капитал не гарантирует, что все у дольщиков будет хорошо. Как правило, уставной капитал занесен в начале деятельности, а не в процессе. Нужно смотреть активы компании, проверять финансовые отчетности компании. Чтобы обезопасить дольщиков,  эти все изменения хороши, но после того, как дом введен в эксплуатацию, должно быть обязательное страхование жилья.

Такой вопрос. Дом достроен. Пришел момент приемки квартир. Происходит обмер ПИБ, и площадь квартиры оказалась больше. В таком случае застройщики обязывают доплачивать за новые метры. Судебная практика по этому вопросу неоднозначна. Иногда суд встает на сторону девелоперов, иногда на сторону покупателей. Какова ваша позиция в этом вопросе?

Была такая судебная практика, года 2 назад, когда суды признавали это строительным недостатком. На сегодняшний момент практика идет по защите прав застройщиков. Невозможно построить квартиру до сантиметра. Мое убеждение, что, если это расхождение менее 1 м, то никто никому не должен доплачивать. Если расхождение более 1 м,  если застройщик построил меньше, то он должен вернуть деньги, и наоборот. Единственное условие – это соблюдение проектной документации строительства. Это превышение не должно составлять более 5% от площади квартиры, потому что тогда это злоупотребление застройщика.

Вспомним жилищно-строительные кооперативы. Эта практика достаточно распространена. В каких ситуациях жилищный кооператив - это нормально, а где стоит насторожиться и подумать два раза?

Ни  в Москве, ни в Петербурге в крупных проектах такого нет. Это может быть в небольших городах, с небольшим количеством участников. Только так. 

Беседовали Юлия Мелейко, Александра Саблина

Теги: #Общество#Строительство

Войдите на сайт, чтобы оставить комментарий:

E-mail
Пароль
Регистрация