12+

Сделки с недвижимостью: как не потерять жилье?

01 февраля 2017

В эфире программы «Гражданин и закон» на радио «Медиаметрикс.Питер» адвокат Анна Василянская рассуждает о возможных последствиях принятия законопроекта Минюста России об изъятии единственного жилья должника, рассматривая ситуацию, как со стороны должника, так и кредитора.

Уже несколько месяцев не утихают разговоры о новой законодательной инициативе, которая может позволить изымать единственное жилье у должника? Как оцениваете ее вы?

Анна Василянская: Как и к остальным инициативам – двояко, смотря на какой стороне мы выступаем. Если наш заказчик – кредитор, то на данный законопроект мы смотрим положительно.

Очень часто должники думают: «У меня есть единственное жилье, где я живу, у меня нет официального источника дохода, я должен некую сумму по алиментам или договору займа, но при этом работать я не буду, и вы со мной ничего не сделаете». В таком случае кредитор сталкивается с тупиковой ситуацией. Насильно устроить на работу человека невозможно – это противоречит нормам Конституции РФ. В итоге долг растягивают на десятилетия и в конечном итоге списывают.

Если мы говорим о возможности забирать единственное жилье у должника, возникает вопрос - как тогда реализовать его конституционное право на жилье и какого размера должен быть объект, чтобы было право забрать его в счет долга?

Допустим, у должника есть объект недвижимости стоимостью 10 млн. руб., а должен он кредитору – 40 млн. руб. Мы продадим объект и выделим должнику на покупку меньшего жилья 3 млн. руб., но долг все-равно полностью погашен не будет. Вопрос о том, что делать с оставшимся долгом, также остается открытым.

Я могу назвать этот законопроект рискованным, ведь есть вероятность возникновения махинаций на рынке. Каких? Я предполагаю, что формы появятся в будущем

Если есть имущество у близких родственников или супругов, можно ли его изъять в счет долга?

Анна Василянская: Это возможно только в том случае, если это имущество в судебном порядке будет признано совместно нажитым.

Если суд решит, что квартира подлежит продаже, это же сделают по заниженной цене? Где в этот момент будет жить сам должник?

Анна Василянская: Действительно, такие объекты продают со скидкой в 20%, должник до полного момента реализации живет на объекте. Этот вопрос решен. Остается открытым вопрос о том, как его физически перевозить из одного места в другое.

Может ли данный законопроект ударить по социально незащищенным слоям населения? Об этом говорили представители Общественной палаты РФ.

Анна Василянская: Думаю, может. Не факт, что социально незащищенные слои смогут находить юристов, это удовольствие, которое может затянуться на полтора года, не очень дешевое. А сам должник вряд ли сможет отстоять право проживать в своем жилье и доказать, что с его стороны не было никаких долговых злоупотреблений.

Множество махинаций происходит во время сделок купли-продажи недвижимости. Мошенники не гнушаются никакими способами: используются подставные лица, подкупается нотариус. Как можно себя обезопасить, не привлекая к работе профессионального юриста?

Анна Василянская: Никак. Я не видела примеров, как можно самостоятельно проверить объект недвижимости. Это может быть, я думаю, только «первичка». Когда заключен договор ДДУ. Но если посмотреть глобально, там тоже требуется юрист, чтобы сделать глобальный анализ застройщика.

Приобретать квартиры на вторичном рынке без юриста, как показывает наша практика, это тоже самое, что отдать деньги на благотворительность. У нас только по жилым объектам около 30 пунктов для проверки, по нежилым – около 70. Вы можете сходить к соседят и может быть, они скажут, что владельцы квартиры порядочные люди. Подводные камни могут появится позже и даже если вы захотите оспорить сделку, сделать это будет очень сложно.

С какими изощренными случаями обмана вы сталкивались на практике?

Анна Василянская: Мы сталкиваемся с поддельными документами и с тем, что сделки совершаются без юристов. Часто бывают сложные схемы с унаследованием имущества. Была ситуация, когда с наследником мы приехали в квартиру наследодателя и не смогли открыть дверь. Пришлось вскрывать, а там уже лежал труп. За две недели до этого мы отменили завещание с целью его переписать. Два года провели в судах. Были ситуации, когда собственники получали поддельные документы на объект. Иногда бывает, что не совпадает номер реестра. Например, заключается договор, а в реестре ставится другой литер, потом выясняется, что это два разных договора и вообще два объекта недвижимости. А если вы не юрист, откуда вам это знать?

В какой момент необходимо привлечь юриста и какую сумму необходимо заложить на это?

Анна Василянская: Если говорить по Питеру, то средняя стоимость проверки недвижимости начинается от 50 тыс. руб. Ее можно начать в той стадии, когда есть объект. Мы даем своим клиентам перечень с документами, которые должна предоставить другая сторона, если она это делать отказывается, либо возникают с ними сложности, можно эти объекты дальше не рассматривать. Либо же подстраховать сбором всех остальных объектов.

Основные риски при сделке с недвижимостью у покупателя.

С Нового года вступил в силу ряд новшеств в законодательстве, касающемся недвижимости (более надежная защита покупок по ДДУ (Договору долевого участия), изменение подсчета налога на землю, изменение градостроительных нормативов, новый порядок регистрации недвижимости и многое другое). Можете ли вы сказать, что эти нововведения стали прорывными? Какие из них вы бы отметили, как позитивные?

Анна Василянская: Я бы не сказала, что они прорывные, они стандартные. Больший интерес вызывает ФЗ №218, согласно которому сокращаются сроки регистрации недвижимости, увеличивается количество сделок, которые совершаются только в нотариальной форме, еще один положительный момент – можно дистанционно оформлять объекты недвижимости. Мы находимся в Санкт-Петербурге, а объект в Челябинске, нам не нужно туда ехать, делаем все документы здесь и отправляем по почте, однако сделать это нужно только в нотариальной форме.

Лично я считаю, что тот пакет документов, который мы сдавали 12 лет назад, больше был ориентирован на защиту прав приобретателя. Мы сдавали свидетельство о собственности, договор купли-продажи, кадастровый и технический паспорта, сейчас для регистрации сделки нам нужно заявление, госпошлина, сам договор и согласие супруга, если это предусмотрено условиями сделки.

Что касается более надежной защиты покупок по договору долевого участия, теперь, к застройщику есть определенные требования, согласно которым уставный капитал застройщика должен соответствовать планируемому объему застройки и не может быть менее 2,5 млн рублей. Кроме того, не менее 1% от стоимости строительства, указанного в проектной декларации, планируется перечислять в компенсационный фонд. В итоге за все будет платить конечный потребитель. Как выигрывает покупатель от этого новшества?

Анна Василянская: Может быть, со временем у нас станет меньше банкротства среди компаний. На сколько эту будет меньше, мы увидим со временем. На сегодняшний день покупатель проигрывает, потому что стоимость на первичном рынке выросла, пока незначительно – на 3-5%, но это все-таки рост. И застройщику жизнь не улучшили, сейчас они должны застраховаться, всю информацию выложить на сайт, огласить где и на какие суммы застрахованы, заключить договор ДДУ, потом его зарегистрировать. Новой организации, которая хочет выйти на рынок, станет сложнее это сделать, но есть надежда на то, что долгостроев и обманутых дольщиков станет меньше.

Что будет и как, надо смотреть на практике. В свое время мы все обсуждали платные парковки, а сейчас об этом никто не говорит, это воспринимается как данность.

Можно ли на сегодняшний день сказать, что обе стороны сделок по недвижимости надежно защищены?

Анна Василянская: Когда они были защищены? Если посмотреть с точки зрения нормотворчества. Проверка частоты объекта лежит на сторонах. Надо быть бдительным. Тенденции меняются, последние не могут не радовать, постепенно поднимается осознание и юридическая культура в социуме. К нам приходят до того, как совершить сделку, а раньше приходили уже после.

А те непредусмотрительные, которые уже совершили сделку и сейчас судятся, какова вероятность того, что они смогут вернуть деньги?

Анна Василянская: Может быть и смогут, но в России есть проблемы с исполнением судебных решений. Нет гарантии, что они реально получат деньги. Бывает такое, что мошенники скрываются и добросовестный покупатель теряет и объект, и деньги. Вы сами должны обезопасить себя от дальнейших сложностей.

Может быть есть какие-то «сырые» места, которые необходимо исправлять на законодательном уровне?

Часто бывает, что государственные органы реестра не проверяют паспорта. Может быть необходимо принять какие-то дополнительные системы проверки, технически это возможно и разговоры об этом идут. Бывает такое, что продавцы подделывают документы и пытаются продать объект. Еще одна большая проблема возникает со сделками по доверенности. Часто ли мы с вами проверяем доверенности? Мы идем на сделку, совершаем ее, а потом выясняется, что за неделю до сделки доверенность была отозвана. А вопрос к кому? К приобретателю. Можно это автоматизировать.

Какое количество незаконных сделок и мошенников все-таки раскрывается?

Анна Василянская: Безнаказанными остается 95% мошенников. Есть вариант, что вопрос так и не дойдет до уголовного дела, второй вариант – дойдет, но какова вероятность того, что мошенника найдут? Правоохранители работают хорошо, но иногда физически просто невозможно установить мошенников.

У нас были случаи возбуждения уголовных дел, но нет случая, чтобы дело дошло до уголовной ответственности. Проверять документы, объект и контрагента нужно в самом начале сделки. 

фото: vk.ru

Войдите на сайт, чтобы оставить комментарий:

E-mail
Пароль
Регистрация