Юридическая фирма Goltsblat BLP сообщает о вступлении в силу с 1 января 2017 г. ряда положений Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 373-ФЗ \»О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования регулирования подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории и обеспечения комплексного и устойчивого развития территорий и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации\» (далее – Закон).
Эти положения вводят в градостроительное и земельное законодательство два новых института комплексного развития территории — по инициативе правообладателей недвижимости и по инициативе органа местного самоуправления.
Первый из новых институтов – комплексное развитие территории по инициативе правообладателей земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества (ст. 46.9. Градостроительного кодекса РФ). Его суть заключается в возможности для одного или нескольких правообладателей недвижимости заключить с органом местного самоуправления договор о комплексном развитии территории. Такой договор, в частности, может предусматривать строительство внеплощадочной инфраструктуры на публичной земле за счет одного или нескольких правообладателей земельных участков. В целом комплексное развитие территории по инициативе правообладателей можно расценивать как дополнительный юридический инструмент для взаимодействия правообладателей друг с другом и с органами местного самоуправления.
Второй из новых институтов — комплексное развитие территории по инициативе органа местного самоуправления (ст. 46.10 Градостроительного кодекса РФ), по нашим оценкам, может иметь более серьезные последствия для участников рынка. Согласно Закону, решение о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления может быть принято, если не менее 50% от общей площади территории, в границах которой предусматривается осуществление такой деятельности, занимают земельные участки:
1) на которых расположены объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу;
2) на которых расположены объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления;
3) виды разрешенного использования которых и (или) виды разрешенного использования и характеристики расположенных на которых объектов капитального строительства не соответствуют видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства и предельным параметрам строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки;
4) на которых расположены объекты капитального строительства, признанные в соответствии с гражданским законодательством самовольными постройками.
Правообладатели недвижимости, расположенной в пределах такой территории, должны в течение полугода заключить между собой соглашение о порядке и условиях комплексного развития территории и предоставить в орган местного самоуправления документацию по планировке территории. В противном случае орган местного самоуправления проводит аукцион на право заключить договор о комплексном развитии территории и принимает решение об изъятии для муниципальных нужд земельных участков, находящихся в границах такой территории. При этом изъятие происходит по ускоренной и упрощенной процедуре (новая ст. 56.12 Земельного кодекса Российской Федерации). Изъятые участки предоставляются затем победителю аукциона в аренду без торгов для коммерческой застройки в соответствии с документацией по планировке территории.
Можно предположить, что институт комплексного развития территории по инициативе органа местного самоуправления будет использоваться в проектах по редевелопменту бывших промышленных площадок.
