Напомню, что изменения в ЗК РФ в 2015 году постарались исключить разницу в процедурах предоставления участков под цели строительства и под иные, не связанные со строительством цели. Помимо этого законодатель попытался увязать между собой градостроительное регулирование и земельное законодательство, чтобы участки формировались и предоставлялись не хаотично, а это соответствовало документации территориального планирования, что должно было обеспечить упорядоченное развитие соответствующих территорий в рамках утвержденных ППТиПМ (проектов планировки территории и проектов межевания).
Процедура предоставления земельных участков без проведения торгов регламентирована ст. 39.14 ЗК РФ. При этом предусмотрено два способа формирования участков для целей предоставления с предварительным согласованием места размещения:
а) на основании проекта межевания территории;
б) на основании схемы расположения участка (но только если отсутствует утвержденный проект межевания территории).
Если нет ППТиПМ, то использование «схемы размещения» особых вопросов, кроме суъективности подхода уполномоченного органа, не вызывает, однако в большинстве крупных городов чиновники последовательно заставляют разрабатывать ППТиПМ на кварталы, и все больше территорий оказываются с ними.
В соответствии с п. 1 ст. 43 ГрК РФ проекты межевания территорий содержат границы уже застроенных территорий и границы участков, которые подлежат формированию для целей строительства. При этом эта статья не предполагает выделения в составе проектов межевания территорий незастроенных земельных участков, подлежащих предоставлению не для целей строительства.
Таким образом, выявляем проблему 1 — в пределах территорий, где разработаны проекты межевания, невозможно сформировать участки для их последующего предоставления для целей, не связанных со строительством. Т.е. участок либо уже застроен, либо подлежит застройке, либо не оборотоспособен (не может быть сформирован), что делает для государства бессмысленным существование таких территорий с точки зрения возможности сдачи в аренду и получения доходов от использования госземель.
Стоит также назвать проблему 2 — по завершении строительства уполномоченный орган не может пересмотреть площадь сформированного участка, так как он из статуса «застраиваемого» переходит в статус «застроенного» и считается сформированным. Переформирование такого участка иначе как путем корректировки проекта межевания с соблюдением всех процедур и несением бюджетом соответствующих затрат формально невозможно. Далеко идущим последствием этого вывода является то, что широко применяемый судебной практикой критерий «соразмерности» участка при реализации права на его выкуп собственником не имеет никакого права на существование, даже в случаях явных злоупотреблений (например, я построил склад 10 кв. м на участке 10 га, сформированном в ППТиПМ для складов — мой участок застроен, сформирован, его границы утверждены и возможен выкуп участка целиком).
Проблема 3 связана с необходимостью делить указанные на ППТиПМ участки на более мелкие. Например, был выделен участок под строительство, он указан единым контуром на ППТиПМ, а по итогам строительства была построено 3 отдельных здания, которые либо на основании инвестиционных договоров либо на основании последующей продажи стали собственностью трех разных лиц (не принципиально).
С учетом того, что участок, очевидно, делим, то у них не может быть предоставления им единого участка в аренду (например, аренда с множественностью лиц на стороне арендатора). Выкуп по совместному заявлению в общую долевую собственность и последующий раздел уже участка в собственности (ЗК РФ в отношении такого раздела не требует соответствия ППТиПМ) возможен, но предположим, что нецелесообразен, поэтому ограничимся только анализом ситуации с арендой.
В ситуации с тремя зданиями и желанием собственников сформировать самостоятельные земельные участки под ними иного способа, как корректировка ППТиПМ, действующее регулирование ЗК РФ вроде как не допускает. Теоретически можно пойти путем отмены утвержденного ППТиПМ (участок застроен и его регулирующая цель во многом достигнута) и возвратом к свободе «схемы размещения участка», но такое даже в теории возможно только, когда в квартале больше нет других строек. Навскидку корректировка ППТиПМ занимает не менее 6 месяцев. В то же время п. 6 ст. 39.20 ЗК РФ устанавливает, что уполномоченный орган обязан направить договор аренды в течение 30 дней с момента получения заявления собственника о желании заключить договор аренды. Очевидно, сроки никак не соотносятся, и формальное применение этих норм должно неизбежно влечь нарушение сроков, а, следовательно, и прав собственника здания в связи с отсутствием надлежащего оформления прав на землю.
Стоит отметить, что судебная практика, не сильно вникая в характер произошедших изменений в ЗК РФ, продолжает клепать решения по старому регулированию, применяет новые нормы выборочно и по случаю (когда подходит по смыслу). Правоприменительная практика госорганов тоже впечатляет: с учетом того что разработка или корректировка ППТиПМ — достаточно затратное мероприятие, и формально по ГрК РФ отнесено к обязанностям государственных органов, уже давно и уверенно предусмотренное тем же ГрК РФ правило о том, что заинтересованное лицо может за свой счет разработать ППТиПМ на основании предоставленного ему разрешения уполномоченного органа, рассматривается не как «право» такого лица, а как его «обязанность». Опять же, с учетом того что термин ППТиПМ встречается именно в градостроительном законодательстве и применятся для застраиваемых участков, можно теоретически понять застройщиков, которые соглашаются разработать и ППТиПМ лишь бы сдвинуть проект, но применительно к участкам, не связанным со строительством, затраты на корректировку ППТиПМ абсолютно не оправданы ни для государства, ни для частного собственника объекта недвижимости.
Представляется, что текущее регулирование вопроса формирования участков при наличии ППТиПМ применительно для участков, не связанных со строительством и при этом незастроенных — это путь в никуда, так как внесение в ППТиПМ сведений о таких участках бессмысленно. Если я хочу получить рядом со своим бизнес-центром прилегающий участок в аренду для дополнительного паркинга, то отражение этих сведений на ППТиПМ не нужно и несоразмерно трудозатратно, однако в текущем регулировании будет обязательным…
Источник: http://www.kachkin.ru/blog/trudnosti-formirovaniya-zemelnyh-uchastkov-na-zastraivaemyh-territoriyah
Фото: kachkin.ru
