Новая редакция 214 -ФЗ о долевом строительстве призвана защитить дольщиков от нерадивых застройщиков и решить многолетнюю проблему «недостроев». Но как при этом будут чувствовать себя девелоперы? Какие преимущества остаются у них? Ответы на эти и другие вопросы в эфире программы «Гражданин и закон» дал предприниматель, Председатель Комитета по жилой недвижимости Российской Гильдии Управляющих и Девелоперов Дмитрий Панов.
Долевое строительство, как практика, появилось в Аргентине
в 1983 году. И появилось оно не от хорошей жизни. Экономическая нестабильность подтолкнула правительство к созданию схемы, которая помогла бы поддержать
строительную отрасль. Дольщики по этой системе получали не квадратные метры, а
акции, которые потом могли обменять на жилье. Тем не менее, схема работала – за
6 лет каждый пятый житель Аргентины стал собственником жилья. В Россию долевое
строительство пришло в 2004 году, а значит, закон действует уже более 10 лет. Однако
на момент его принятия в 2004 году большинство девелоперов новые правила просто
проигнорировали. 90% сделок вплоть до 2009 года осуществлялись по
предварительным договорам купли-продажи и вексельным схемам. Стоит ли говорить,
что обе эти схемы практически никаких гарантий покупателям не давали.
Сегодня ситуация обстоит ровно наоборот. 13-ая
редакция закона, которая вступила в силу 1 января 2017 года, уже настолько
защищает дольщиков, что незащищенными остаются строители.
Тринадцатая
редакция 214-ФЗ (о долевом строительстве) предполагает ряд изменений, которые
призваны защитить дольщиков. В частности, вводятся требования к уставному
капиталу застройщиков, к информационной открытости, появляется единый страховой
фонд. Покупатель должен чувствовать себя уверенней, а вот какие ощущения от
нововведений у девелоперов?
Дмитрий Панов: На сегодняшний день все предыдущие редакции 214-ФЗ,
которые дополняли, и так качественно защищали дольщиков. На практике большая
часть девелоперов использует проектное финансирование, при получении которого
девелопер от начала и до конца полностью сканируется, и только после этого ему
предоставляются денежные средства, которые качественным образом контролируются
экспертами банка.
У нас сейчас не самые благоприятные условия для
реализации девелоперских проектов. Наверняка вы слышали, что некоторые замораживают
проекты в виду временного снижения спроса. Не будем говорить о том, что это
глобальное явление, нестабильности нет, но дополнительные мероприятия, которые
сейчас предпринимаются, это, по моему мнению, перестраховка. Деньги дольщиков
должны направляться в девелоперскую компанию и являться рычагом, плечом для
реализации проектов компании, а не храниться на банковских счетах. Деньги
находятся на счетах банка до определенного времени и не работают на девелопера.
Поэтому компаниям необходимо дополнительное кредитование, что может привести к
снижению прибыли.
Мы часто слышим, что девелопер хорошо зарабатывает,
наверное, всем будет проще думать, что снижение рентабельности проектов станет
для кого-то искомым достижением. Хотя действительно, эта отрасль стабильна и
доходна в нашей стране, поэтому люди и дальше будут в нее приходить.
Ужесточения требований, возможно, снизит приход новых девелоперов, но это, я
думаю, будет незначительное явление.
С
1 июля вступят в силу поправки, которые касаются минимальных требований к
уставному капиталу застройщиков. Фактически появился своеобразный порог входа в
строительную отрасль. Что теперь делать малым и средним компаниям, если у них
нет возможности пополнить в отведенный срок уставной капитал?
Дмитрий Панов: Несмотря
на такие жесткие условия, итоговые поправки в закон были приняты в
компромиссной форме: малому бизнесу оставили возможность продолжить
деятельность. В случае, если объема собственных средств компании не хватает, может
быть заключен договор поручительства, например, с собственным учредителем.
Более того, поручителей, а в данном случае сопоручителей, может быть несколько.
Также поручителем могут стать и юридические лица – фактически застройщики в
этом случае объединяются для реализации проекта и неформально образуют «группу
компаний» (хотя данный термин в тексте закона не фигурирует).
Так
что единственный вариант для малых компаний остаться на строительном рынке –
найти союзников и действовать сообща.
На сегодняшний день в Санкт-Петербурге достаточно
сильные государственные кураторы отрасли, благодаря которым за последнее время
появились качественные документы, регламентирующие градостроительную отрасль. Те
инновации, которые сегодня привносятся, дисциплинируют девелоперов и не
искореняют возможность вхождения в эту отрасль малых и средних компаний, в том
числе и из других регионов. Однако стоит признать, что на текущий момент
законодательство направлено на поддержку скорее крупных игроков.
С
1 января 2017 года застройщики перед тем как начать продавать или рекламировать
объект, должны получать в Комитете по строительству декларацию соответствия
214-ФЗ. Несколько мне известно, процедура до сих пор не имеет четкого
регламента. Как решается этот вопрос?
Дмитрий Панов: Не настолько все угрюмо. Я попытаюсь развенчать
мнение о сложности. Комитет по строительству на днях выдал застройщику первую
декларацию. Курирующие органы идут навстречу девелоперам, потому что они сами
заинтересованы в строительстве новых объектов. Сейчас проводится достаточное
количество мероприятий, где присутствуют представители власти и бизнеса, на
которых вырабатываются совместные инициативы и предложения. Если есть
какое-либо непонимание, его можно адресовать Комитету и получить по нему
разъяснение.
Петербург
— город для девелоперов достаточно непростой. Теперь к вопросу сохранения
культурного наследия подключилось ещё и федеральное законодательство. Создаётся
впечатление, что застройщики скоро будут обходить центр стороной. Или все-таки
есть возможности для строительства?
Дмитрий Панов: Действительно, в нашем городе присутствует чуть
менее 10 тыс. объектов культурного наследия, любой проект, который находится в
центре, всегда будет лакомым куском для девелопера, и каждый будет пытаться
находить любые методы для того, чтобы так или иначе им завладеть. Это имидж.
Есть огромное количество нюансов, которые неопытный застройщик не сможет
реализовать. Однако тут на помощь может прийти консультация в Комитете, где
подробно расскажут об особенностях документации, необходимой для начала строительства.
Чего
Вам, как девелоперу, не хватает в городском регулирующем законодательстве?
Дмитрий Панов: Я бы сказал в прошедшем времени, раньше нам не
хватало диалога с властью. На сегодняшний день тот подход, который использует
действующая власть, абсолютно понятен, существуют абсолютно четкие, понятные
регламенты, при выполнении которых можно рассчитывать на качественное
завершение начатых проектов. Девелоперам нужны четкие правила игры, которые при
изменении будут иметь определенный переходный период.
Бытовой
вопрос. А как все эти нововведения скажутся на цене квадратного метра?
Дмитрий Панов: Когда девелоперов спрашивают, когда нужно
приобретать жилье, ответ один – сейчас. Очень многое может измениться. Земли не
производят, а локации, которые могут быть интересны вам, в конечном итоге могут
быть уже застроены. А на цене метра каждый год как минимум сказывается
инфляция. Поэтому стоимость жилья в любом случае постепенно растет. За 2016 год
средневзвешенный индекс цены по Петербургу увеличился на 2,5%.
Исторически в нашем городе сформировалось 3 сегмента покупателей: это те, кто приобретает жилье «эконом»-класса, «бизнес» и «элита». Сегодня в
Петербурге намечается феномен смарт-квартир, эти проекты оказались для девелоперов
достаточно прибыльными.
К
теме защиты дольщиков. В городе есть ряд проблемных объектов. Какие механизмы
решения вопросов с недостроями, на Ваш взгляд, самые оптимальные?
Дмитрий Панов: Все механизмы в полной мере используются. При
реализации объекта недвижимости подаются ежеквартальные отчеты в Комитет по
строительству, которые детально описывают состояние, изменение объекта. Если бы
Комитет еще более детально следил за стройками и вел учет, проблемность стройки
можно было бы выявить и решить заблаговременно. Если компания должным образом
ведет финансовый аудит, сложности возникнуть не должны.
Власти
Ленобласти в прошлом году приняли программу \»Светофор\», в рамках
которой к самым ликвидным проектам вблизи КАД предъявляются самые большие
требования по социальному обеспечению. Чем дальше, а вернее глубже в область,
тем меньше \»вешают\» на девелопера и больше берут на себя власти. Ваше
мнение, почему область пошла на такой шаг? Очевидно же, что часть девелоперов в
таких условиях строить не захотят.
Дмитрий Панов: Вы правы, большое количество объектов стало
реализовываться в Ленинградской области. Под перспективы строительства
городов-спутников приобреталось большое количество земельных участков. Безусловно власть не заинтересована, чтобы создавались «гетто». Область должна развиваться
с полным городским комфортом, чтобы люди не чувствовали себя в чем-то
ограниченными. А то, что дальним районам оказывается большая поддержка, это
логично, вы же понимаете, что в первую очередь, будут приобретаться квартиры,
максимально приближенные к городу.
Что
нужно, чтобы не было обманутых дольщиков? Давайте найдем ответ на этот вопрос.
Дмитрий Панов: Важно, чтобы у застройщиков сохранялись условия
экономической целесообразности реализации проектов. Все законодательные акты должны быть качественно взвешены, они
должны быть понятны девелоперам. Но главное, чтобы девелоперы воспринимались
властью как партнеры. Но мы к этому уверенно идем. Как показывает практика,
застройщиков и так слышат.
