Глава Сбербанка Герман Греф допустил повышение ипотечных ставок с начала 2019 года. Реалистичность подобных прогнозов оценивает управляющий партнер Rebridge Capital Сурен Айрапетян:
Ипотечные кредиты в России становятся самым популярным способом приобретения жилья и с каждым годом набирают все большие обороты. До 80% клиентов новостроек приобретают квартиры с помощью ипотечных кредитов. Это выгодно и банку, который получает плательщика по кредиту надолго – на 10-15 лет и больше. И застройщику, который существенно увеличивает продажи за счет ипотечных заемщиков. И самому заемщику, которому не нужно копить на жилье полную сумму при том, что и цены могут расти, и стоимость денег, которые он накопил, постоянно может снижаться. То есть это выгодно всем участникам сделки.
И чтобы сделать ипотеку еще более доступной, банки все больше и больше снижают свои первоначальные взносы. Сейчас довольно большое количество сделок выдается с первоначальным взносом менее 20%. И именно эту категорию заемщиков Банк России посчитал особенно рискованной, проанализировав статистику выдач и погашений по таким кредитам. И именно из-за нее регулятор решил повысить коэффициент риска для банков по таким кредитам (с взносом менее 20% от стоимости жилья) со 150% до 200%. Это коснется ипотечных кредитов, выданных с 1 января 2019 года. Увеличение коэффициента повлияет на увеличение резервов по таким кредитам. Может ли это привести к росту ставок по ипотеке? По нашему мнению, повышение процентных ставок по ипотеке возможно на фоне увеличившейся в сентябре 2018 года ключевой ставки Банка России, а также планируемого с 2019 года увеличения НДС и негативных прогнозов по инфляции.
Эти факторы взаимосвязаны друг с другом и уже повлияли на рост ставок в большинстве банков. То есть часть банков еще по инерции могут поднять ставки в ближайшие 1-2 месяца. Если же говорить про увеличение ставки по причине увеличения коэффициента риска по кредитам с первоначальным взносом, то, безусловно, если банки продолжат выдачи кредитов с низким взносом, то именно по этим кредитам ставки именно в этих банках могут вырасти. Что же касается общих ставок по кредитам с первоначальным взносом от 20%, то, по нашему мнению, это не повлияет на дополнительное увеличение ставок по ипотеке.
Для банка и риски, и затраты останутся в рамках выдаваемых кредитов теми же, что и раньше, и для повышения нет никаких оснований. Кредиты с взносом до 20%, конечно, популярны среди потребителей, они позволяют не ждать до накопления необходимой суммы и не брать дополнительных средств взаймы у друзей или родственников и уж тем более потребительские кредиты для большего взноса. Но статистика показывает, что логика регулятора верна. По таким кредитам действительно несколько выше уровень просрочек и дефолтов. То есть заемщику сложно спланировать свое финансовое положение, и способность накопить необходимый первый взнос в том числе говорит о том, что с большой вероятностью кредит будет возвращен полностью и в срок. Мы считаем, что ипотека с низким первым взносом так же, как и ипотека, при которой платеж по кредиту равен или превышает 50% от доходов заемщика, – это в принципе повышенный риск и со своей стороны рекомендовали бы от таких кредитов воздержаться.
